【凤凰体育】论上海市房地产市场消费者心理分析
点击量: 发布时间:2021-01-28
本文摘要:【论文关键词】房地产消费者———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————随着我国主义市场的稳步发展,房地产业也蓬勃发展,成为第三产业最重要的组成部分。

【论文关键词】房地产消费者———————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————随着我国主义市场的稳步发展,房地产业也蓬勃发展,成为第三产业最重要的组成部分。中国房地产业经过多年的发展,南北成熟期,上海作为国际大城市拥有世界各地房地产开发企业,房地产价格大幅上涨。但是,经过多次宏观政策控制,到2007年底,房地产市场消费者持货币观望的心情越来越明显,新房和二手住宅的交易额大幅度下降。从市场营销手段来看,通过重金投入进行大规模的评价活动,大规模投入广告等方很难取得良好的市场营销效果。

现阶段的房地产营销只有从项目规划阶段开始,才能正确开发符合消费者市场需求的房地产产产品,才能达到预期的销售目标。一、上海市上海市房地产市场消费者特征在人的头脑中表现出客观现实的过程,各种信息在人的头脑中整合后,构成意识,以语言、动作和活动的不道德方式表现出光线的过程,消费者的心理对销售不道德起着最重要的作用。由于房地产市场具备地域特征,不同城市的房地产消费者在自由选择住宅的过程中具有不同的心理特征,本文以上海为研究对象,采用市场调查法,收集了2007年1月至2008年7月的房地产市场消费者心理调查数据。调查对象是在上海居住3年以上,在上海购买住宅,或者想在1年以内购买住宅的订单购买者,共取得调查问卷5000份,通过电话确认其中有效的问卷4500份。

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调查内容包括购房者的基本特征、购房者的购房拒绝和购房者的购房不道德和习惯三个方面。购房者的基本特征还包括被调查者的年龄、职业、家庭收入、性别等个人基本情况,购房者拒绝购房,包括住房类型、地区、形态、价格等因素,购房者的购房行为习惯还包括住房支付方式、购房影响因素、房地产品牌影响力、未来房地产市场的期待等因素。本文以量化研究居多,量化研究辅助分析了影响上海市消费者购房决策的因素,从实现消费者心理的角度明确提出了房地产营销建议。调查分析显示,上海市房地产市场消费者心理具有以下特点。

购房者年轻化的数据分析结果显示,购房者年龄在26~35岁之间的比例仅次于42%,其次是36~45岁之间的购房者,占购房者总数的25%,55岁以上的购房者比例在5%以下。融合其他问卷问题展开分析,26-35岁之间的购房者大多收益良好,职业多为企业层、医生、教师、自由职业者,没有良好的经济条件,其中63%的被调查者是第一次职业,37%的被调查者在上海拥有以上的房地产。

与26-35岁的购房者相比,36-45岁的购房者的二次购房比率显着下降,超过58%。对于55岁以上的购房者来说,贷款门槛低是制约他们职业生涯的最主要原因。(二)高学历购房者的比例减少。

此比例除了受中国学历构成的金字塔结构的影响外,还受到其他因素的影响。融合年龄分析,专业学历中年龄在36-45岁之间占总人数的64%,上海当地居民居多。本科学历中年龄在26-35岁之间的比例略有提高,上海当地居民的比例略有提高。硕士以上学历中26-35岁购房者的比例与本科学历中这个年龄段的比例基本上非常高,但上海当地居民的比例大幅度上升,他们大多是新上海人,其中包括当地大学毕业拔出上海的人、外国和海外回到上海的低收入人等,从统计资料的结果来看,他们大多年轻,收益低,在购房者中占有更大的比重。

(3)单身购房者期待着重视。与传统观念指出的不同,购房者不能完全以家庭为单位开展购房不道德,更多的单身者再次参加购房者的行列。

调查显示,约38%的购房者单身。这些单身购房者的市场需求大多是总价格低、面积小、功能完善、方便的房地产产产品。(4)房型和住房面积不受购房者关注,参加调查的购房者中,三室二厅的市场需求比例最低为33%,三室一厅为20%,其次为二室二厅和二室一厅,分别为17%和15%。

适合购房者心目中的房屋面积为80-130平米。非常比例的房屋人员在参加问卷调查的过程中体现了对当前市场房型的反感,房屋面积更大,总价更低,面积房型都适合的房屋产品更为珍贵。(5)多层住宅受欢迎,52%的被调查者期待出售多层住宅,30%期待出售小高层,一栋别墅项目比例大于5%。

与上世纪90年代末、本世纪初消费者关注高层住宅的状况不同,更好的被调查者指出,多层住宅让消费者享受更好的居住氛围,更广阔的草坪和更低的人口密度。(6)多种因素影响住宅购买决策,影响住宅购买决策的最重要指标是总价格,约30%的被调查者对住宅总价格作出反应是影响住宅购买决策的最重要因素,其次地区约占被调查者总人数的20%,关注社区和交通状况的回答者约为14%,少数被调查者提到物业管理、贬值潜力、住宅年代、地区生活设施等因素。根据数据分析,房屋总价格仍然影响消费者决策的最重要因素。

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很多关注地区的被调查者考虑到上班、住宅贬值等因素,地区成为他们自由选择房地产时不得不考虑的因素之一。值得注意的是,区域生活设施的关注度非常小,大约只有2%左右,这也说明了上海市郊区部分区位设施及其不完善的房地产热销的原因,很多消费者指出,设施不完善意味着继续现象,随着区域的发展、市政设施的完善,区位设施的程度可能在短时间内大幅度提高。(7)支付方式随年龄变化,在调查者中,年龄在26-35岁之间的购买者中有70%左右自由选择贷款购买,55岁以上的购买者多自由选择一次支付和向亲戚朋友借款。除了贷款制度的制约,采访发现财经观念不同也是这种现象发生的最重要原因。

(8)投资性住宅购买者的比例上升,在2008年1月之前和之后被调查者的住宅购买目的被发现,随着各宏观控制度的实施,投资性住宅购买者的比例经常大幅度上升。到2008年为止以投资为目的的的购买住宅约占购买住宅总数的27%左右,但是到2008年为止投资住宅购买者的比例上升了约10个百分点,有投资市场需求的购买者也有很多自由地持有货币观察。(9)对房地产市场的期待很低。与2008年左右的数据相比,到2008年,约70%的购房者指出上海市房地产价格大幅度下跌或小幅度上涨,2008年以后的调查数据显示,仅30%左右的购房者指出房地产价格将来会上涨,约30%的人指出房价会下跌,其馀的回答者自由选择未来房价的动向不明。

(10)上海消费者对地区没有显着的喜爱,与一般指出的不同,黄浦、徐汇等中心地区没有受到购房者的关注,自由选择在各地区购房的消费者数量大致相同。毕竟上海市的交通状况大幅度提高,上下班时间大幅度延长的郊区生活质量和环境质量更高,房价更低。


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